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| アパート経営は不動産投資ですから、節税効果や相続税対策、生命保険の代替、老後の資産運用などのメリットを持つとともに、空室率や低換金性などのデメリットを持っています。アパート経営はマンション経営と比べて初期投資が少なく、アパートならではのメリットとデメリットがあると言ってもよいでしょう。マンションのような大きな投資ではない代わりに、マンションのように大きな家賃収入が得られるわけではありませんが、初期投資のリスクを小さくして、手堅い経営が可能です。 |
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| 「不動産投資ならではの特徴」と「マンション経営とアパート経営の差」に注目して回答した、アパート経営Q&A集です。 |
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アパート経営だけで老後を快適に過ごすことができますか？ |
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可能ですが、厳密に言えばアパート経営は公的年金や企業年金を補完するのに最適なものとお考えいただければ間違いがありません。老後を暮らすという目的以上に「豊かな老後」をお考えならば、マンション経営の方が「総戸数」「1件あたりの賃料収入」「契約更新の可能性」から、成功すれば大きな収入を得ることができます。ただ、相応のリスクも伴います。アパート経営はリスクを少なくし、手堅く老後の暮らしをサポートするのに最適な投資だと言えるでしょう。 |
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子孫に資産を残したいのですが、アパート経営の特徴は？ |
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最適な投資方法と言えます。ただ、「ご子息による不動産の売却＝相続後に即現金化」を前提としてお考えの場合だけはデメリットを伴います。投資用不動産は即座に買い手が見つかるかは分からず、換金性を重視される時だけはお約束ができない状況です。
逆に「相続税対策」をお悩みならば、預貯金や株式を相続するよりも有効な手段となります。不動産の相続は、額面100%の預金や株式と違い、評価額で決まります。たいてい建物は購入時の50%、土地は公示価格の80%前後の評価額となり、賃貸物件の場合はさらに評価額が下がります。全体として土地＋建物の評価額の4割〜5割程度にまで引き下げることができます。 |
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アパート経営って高い税金を払わなければならなさそう… |
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いいえ、大きな黒字にならない限り逆です。不動産投資の大きな特徴は、なんと言っても節税効果。アパート経営から得られる収入は、給与所得ではないため、さまざまなものが経費として認められ、大幅な節税効果が得られます。
具体的に経費として認められるものの代表例は、建物の減価償却費、ローン金利、管理費修繕費、火災保険など。また赤字の場合には損益通算となり、給与所得から差し引くことも可能です。これによって、所得税の還付請求ができたり、住民税が軽減したり、国民健康保険の場合は健康保険料も安くなります。 |
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アパート経営ならではの不確定な要素・注意点について教えてください |
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不確定要素は「空室率と家賃滞納」です。しかしながら、「投資用売りアパート物件情報」では、空室率の低減を目指し、さまざまなサポートを実施しております。家賃滞納については、私どもも最大限の努力で回収いたしますし、いざというときには専門の業者なども多数ございますので、ご安心ください。
もうひとつの不確定要素は主に景気や金利によるものです。金利が高くなれば返済金額が増えるため予定利回りを下回る可能性があります。逆に金利が低くなれば、予定利回りを上回ります。またデフレ時とインフレ時では貨幣価値が異なるため、売却時期によって損得があります。デフレ時に物件を購入し、インフレ時の預貯金価値低下のリスクを下げることをインフレヘッジといい資産を守るひとつの方法です。 |
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建て替えやリフォームで余分な支出があるのでは？ |
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必要になるか否かを厳密に言えば、必要となります。建物は年々老朽化していきますし、退去者が出れば原状回復の費用も必要です。しかしながら、突然に全額を支払う必要はほとんどありません。たいていの場合は修繕費用などを先読みして積み立てていますし、リフォーム等も空室率や預貯金の状況を見ながら無理なく計画を立てるものです。もちろん、マンションよりもアパートの方が支出額は少なくなります。 |
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アッ！と驚くようなメリットはありませんか？ |
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あります。ご存知の方もおられるかもしれませんが、生命保険の代わりとして、これほど優秀な投資はないかもしれません。外貨預金や株式投資などでは仮にオーナーがお亡くなりになっても相続税がかかるだけですが、不動産投資の場合は違います。
まず、ローンの残債がローン購入時に加入する団体信用生命保険から、すべて支払われます。つまり、万が一のことが起こってしまった場合には、ローンが完済した状態のアパートを子孫に相続できるのです。さらに上記項目で回答したように不動産の相続価値は購入額ではなく評価額で決まるため相続税も安くなります。これらは不動産投資ならではのメリットでしょう。 |
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バブル崩壊時の印象が強くて手が出せません |
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それはハッキリと「違います」と明言できます。バブル時に不動産売買が流行したのは、購入した物件を売却することで得られる利益（キャピタルゲイン）が目的でした。しかしながら、おそらく当ページをご覧になっている方々は家賃収入による運用収入（インカムゲイン）を目的としておられるはずです。賃貸相場はバブル崩壊後も下落せず安定した収入があったため、他の金融商品と違い10%前後の利回りを期待できる金融商品として注目を集めています。 |
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利回りって銀行で例えると金利と同じですか？ |
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| さまざまな物件情報媒体で表示される「利回り」は、「表面利回り」や「単純利回り」と呼ばれる目安の意味合いで使用されている単位です。購入をご検討される方は、厳密に利益を算出したり、運用プランを立てる必要があるため、経費等を加えて計算した「実質利回り」「純利回り」で計算いただく必要があります。 |
利回り＝（年間賃貸料÷物件価格）×100
実質利回り＝｛（年間賃貸収入−年間諸経費〔※1〕）÷（購入代金＋購入諸経費〔※2〕）｝×100 |
| 年間諸経費（※1）／固定資産税・修繕費・管理費・借入金利などの運用に関する経費。
購入諸経費（※2）／所有権移転登記費用・ローン関係費用・仲介手数利用・不動産取得税など購入時に物件代金以外に支払う諸経費。 |
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